Principales novedades en materia de vivienda y alquiler.
El real decreto ley de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler aprobado por el Gobierno el pasado mes de diciembre, establece, entre otras muchas medidas busca dotar de mayores garantías a los arrendatarios, también ofrece una herramienta clave para habilitar a los ayuntamientos a subir el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) a las viviendas desocupadas.
Según el censo que realiza el INE cada diez años, en 2011 (último dato disponible) había en España más de 3,4 millones de viviendas vacías. En Madrid, eran más de 153.000, lo que equivalía al 10% del parque inmobiliario. Y aunque es muy probable que ese número se haya reducido de forma notable en estos siete años, varios ayuntamientos donde el mercado residencial está especialmente tensionado –entre ellos, el de la capital– venían reclamando al Gobierno central que les habilitara para poder emprender medidas fiscales que incentiven a los propietarios a poner esas casas en alquiler, y tratar así de aliviar las fuertes subidas de precios.
A final de su segunda legislatura, el Gobierno de José María Aznar aprobó el Decreto 2/2004 de la Ley de Haciendas Locales que permitía a los ayuntamientos exigir un recargo de hasta el 50% de la cuota líquida del IBI a las casas que se encontraran desocupadas con carácter permanente. Pero la aplicación de ese precepto nunca llegó porque quedó sujeto a un ulterior desarrollo legislativo que definiera el concepto de casa vacía y que no se llegó a llevar a cabo.
En lugar de establecer una regulación estatal básica, el Gobierno ha preferido ahora delegar esa potestad a las entidades locales, para que sean ellas quienes, mediante ordenanza municipal, definan el carácter de “desocupación” y el tipo de recargo aplicable, que podrá depender de la duración del periodo en el que el inmueble haya estado vacío.
El real decreto sostiene que tendrá tal consideración el inmueble que “permanezca desocupado de acuerdo con lo que se establezca en la correspondiente normativa sectorial de vivienda, autonómica o estatal”. Precisa, además, que la autoridad municipal competente no podrá declarar un inmueble como vacío sin antes realizar una audiencia al sujeto pasivo, esto es, al propietario. Exige, también, que los “indicios de desocupación” estén regulados por el ayuntamiento en la respectiva ordenanza, entre los que podrán figurar “los datos del padrón municipal así como los consumos de servicios de suministro”, como podrían ser los recibos de la luz o del agua.
A falta de estas herramientas fiscales, varias comunidades autónomas ya pusieron en marcha, en los últimos años, medidas como sanciones o incluso cesiones temporales, como es el caso del País Vasco.
Otras novedades del real decreto
Duración de los contratos de alquiler: Se amplían de tres a cinco años, y hasta siete en el caso de que el propietario sea una empresa. Las prórrogas tácitas se extienden de uno a tres años.
Fianzas y garantías: Además de la fianza (equivalente a una mensualidad), el casero podrá pedir garantías adicionales al arrendatario pero éstas no podrán exceder del equivalente a otros dos meses de renta.
Gastos: Aquellos relativos a la gestión inmobiliaria y a la formalización del contrato deberán correr a cargo del arrendador, cuando quien alquila es una empresa.
Actualización de la renta: En los contratos de alquiler de renta reducida, el incremento del precio no podrá superar al del IPC a fecha de cada revisión. Según el Gobierno, se entiende por "renta reducida" aquella que permite acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
Exenciones fiscales: Los contratos de alquiler de vivienda quedan exentos de pagar el ITPADJ. Además, el Gobierno habilita a los ayuntamientos a no repercutir el IBI a los alquileres sociales y a bonificarlo hasta un 95% en los alquileres con precios limitados.
Pisos turísticos: Las comunidades de vecinos podrán prohibir o limitar las actividades turísticas en su edificio por mayoría de tres quintas partes de los propietarios, en lugar de por unanimidad, aunque sin efectos retroactivos. También podrán convenir, por esa misma mayoría cualificada, en aumentar los gastos de comunidad al propietario que realice actividades turísticas, siempre que ello no suponga un incremento superior al 20%.
Accesibilidad para discapacitados y personas mayores: El fondo de reserva de la comunidad de propietarios, destinado a la realización de obras de conservación, reparación y accesibilidad deberá ampliarse del 5% al 10% sobre el último presupuesto ordinario. La comunidad también estará obligada a hacer obras de accesibilidad cuando las ayudas públicas a las que pueda tener acceso alcancen el 75% del importe total.
Derecho de tanteo y retracto: La administración local podrá ejercer su derecho de tanteo y retracto cuando un edificio en el que residen personas de alquiler vaya a ser vendido en su conjunto.
Protección ante desahucios: En los procesos de ejecución hipotecaria, se establece la colaboración entre jueces y servicios sociales. Si este último observa que una situación de vulnerabilidad, el proceso pueda ser paralizado durante un mes o dos (dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica), para dar margen a encontrar una alternativa habitacional.
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