Así se reclaman los gastos de la formalización de la hipoteca

Una sentencia del Tribunal Supremo de diciembre de 2015, varias de primera instancia y también de audiencias provinciales consideran que los bancos debe hacerse cargo, al menos en parte, de los costes de formalizar un préstamo hipotecario. La OCU ha lanzado una campaña para reclamar y calcula que hay más de seis millones de afectados.

¿Quién paga los costes asociados a la constitución de una hipoteca? En casi todos los casos, el cliente. El banco que concede el préstamo suele incluir una cláusula en el contrato que traspasa todos los gastos derivados de formalizar el crédito al futuro hipotecado. Pero, al igual que ocurrió con la famosa sentencia del Supremo del 9 de mayo de 2013, ya hay jurisprudencia del Alto Tribunal que indica que esa cláusula es abusiva.

La sentencia del 23 de diciembre de 2015, que puede consultarse en Cinco Días, indica que “resulta llamativa la extensión de la cláusula, que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones [como veremos] contraviniendo, normas legales con previsiones diferentes al respecto”.

El fallo añade que “quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista […]”. El pleno del Supremo ratifica así la decisión de la Audiencia Provincial de Madrid que obligaba, en este caso a BBVA, a devolver los gastos de constitución de la hipoteca, al declarar nula ese punto del contrato.

La Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) resume que “los gastos de formalización de hipoteca que de forma abusiva los bancos obligan a pagar en su totalidad a los consumidores son los gastos de notario, registro e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados”.” La cantidad de esos gastos es variable, pero en una hipoteca media de 150.000 calculamos que pueden ascender a más de 3.000 euros”, añade la OCU.

La OCU calcula que son alrededor de seis millones las hipotecas afectadas, lo que supondría un coste de 18.000 millones de euros, un 350% más que los 4.000 millones de euros que costaría la devolución de lo cobrado de más por las cláusulas suelos según los cálculos del Banco de España. Está por ver, eso sí, si esta cantidad se reembolsa en su totalidad o si, como indican algunos fallos, lo justo es que los gastos se dividan a medias entre entidad y cliente.

La sentencia del Supremo ha sido seguida por otras de primera instancia, como la conocida ayer de un juzgado de Granollers (Barcelona) y otra del pasado diciembre de un juez de Oviedo; también se han pronunciado instancias más elevadas como las audiencias provinciales de Zaragoza y de Pontevedra. Desde esta última, el fallo aboga por una repartición de los gastos. ”Resulta exigible desde un punto de vista abstracto la reciprocidad en el gasto, pues ambas partes se benefician de la intervención notarial o registral, al menos desde una aproximación inicial frente a la norma contractual inserta en una escritura de préstamo hipotecario con cláusulas predispuestas”. Concluye, eso sí, que la cláusula que traspasa todos los gastos de constitución al cliente es inválida.

“Esta nueva sentencia, a la que seguro seguirán muchas más, allana el camino para todos aquellos consumidores que quieran recuperar el dinero pagado de más en la formalización de su crédito hipotecario”, asegura la asociación de consumidores, en referencia a la de la Audiencia de Zaragoza.

Las sentencias consideran en cualquier caso que no es justo que el hipotecado cargue con todos los gastos, si bien existen dudas de si lo adecuado es que el banco se haga cargo de todos ellos. Los pagos cuestionados son los del notario, los de escritura del crédito en el Registro de la Propiedad, los de gestoría y los de actos jurídicos documentados. Pero aquí es clave que exista esa cláusula, que es abusiva y nula, pues si no la hay puede entenderse que hubo una negociación entre la entidad y el cliente y que este asumió los gastos motu proprio. 

La OCU ha diseñado una calculadora que, conforme al importe de la hipoteca y la comunidad autónoma en la que se constituyó, ofrece una cantidad orientativa de los gastos, que serían susceptibles de recuperarse.

Estos son los pasos para reclamar, según indican fuentes jurídicas:

1 Lo primero es reclamar al servicio de atención al cliente o al defensor del cliente. Con la respuesta negativa encima del tapete, en caso de que así sea, o sin respuesta a los dos meses de su presentación, el siguiente paso debe ser el judicial.

2 La demanda ante los juzgados, en la que se solicita la nulidad de la cláusula que obliga al cliente al abono de todos los gastos derivados de la constitución de la hipoteca y la devolución de estos, debe presentarse con toda la documentación de las facturas de notaría y Registro de la Propiedad y también de la gestoría si la eligió el banco.

3 La OCU cuenta ya con unas 20.000 personas que se han interesado en el procedimiento para reclamar y desde la asociación, responsable de la sentencia del Supremo pues fue la que inició las acciones judiciales, preparan reclamaciones multiindividuales para recuperar el dinero. No es posible una acción colectiva, puesto que cada caso tiene sus propias características.

4 El coste de la reclamación a través de la OCU es de 125 euros en concepto de gastos de abogado, otros 75 por el coste de procurador –en ambos casos más el IVA correspondiente del 21%– y, en caso de ganarse, el 20% de la cantidad recuperada. Este precio incluye los costes de las eventuales apelaciones si estas son necesarias.

5 Desde la asociación explican que las primeras acciones comenzarán en el plazo de un mes y requieren al reclamante los siguientes documentos: la escritura de la hipoteca, el justificante de haber pagado los actos jurídicos documentados y las mismas pruebas de los abonos de notario y del Registro de la Propiedad.

6 La OCU también solicita el papel que demuestra el pago de la gestoría, si la eligió el banco, y explican que, en caso de no disponer de toda la documentación, pueden solicitarse duplicados a la entidad financiera o, en el caso de la factura del impuesto de actos jurídicos documentados, a la Agencia Tributaria. Todos esos documentos deberán escaneados para la puesta en marcha la reclamación ante el juzgado mercantil correspondiente.

Plazos

Se puede reclamar la nulidad de la cláusula sobre los gastos de formalización de la hipoteca y la devolución de estos en los cuatro años siguientes a la sentencia del Supremo para los préstamos activos; es decir, el plazo finaliza el 24 de diciembre de 2019. Los clientes que ya hayan liquidado su hipoteca también podrán demandar siempre que no hayan pasado cuatro años desde que la acabaran de pagar.

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